3. EL DERECHO REGISTRAL
3.1. Denominaciones
A esta importante rama del derecho también se le denomina derecho hipotecario, derecho inmobiliario registral, derecho inmobiliario.
En nuestro país se acepta sin controversia alguna como denominación la de Derecho Registral. Esto en razón a que nuestro sistema no solo comprende el registro de predios, sino una multiplicidad de registros que contienen situaciones jurídicas personales (Registro de personas jurídicas y, Registro de Personas Naturales) y reales (Registro de bienes muebles y de la Propiedad Inmueble).
3.2. Definición
El contenido de esta rama del derecho en cada sistema o país genera una serie de definiciones acordes con la amplitud y alcance de sus normas.
En nuestro país el Derecho Registral comprende normas que regulan la administración, inscripción y publicidad. Por ello, definiremos al Derecho Registral como aquel conjunto de normas, principios, procedimientos que regulan la organización de los registros públicos de naturaleza jurídica, la inscripción y la publicidad registral.
3.3. Caracteres
a) Autónomo. En tanto constituye un conjunto coherente de normas jurídicas que regulan la organización del Registro, la inscripción y la publicidad registral. En nuestro país encontramos normas registrales en todos los niveles normativos existentes.
b) Heterogéneo. Propio de las ramas jurídicas nuevas, encontramos en su definición normas de organización y procedimiento propias del Derecho Público. No obstante, existen, igualmente, normas registrales referidas a la protección que proporciona el Registro de situaciones jurídicas particulares: el Registro de personas jurídicas (constitución y funcionamiento de personas jurídicas) y el Registro Mobiliario de Contratos (garantía mobiliaria) tratan de actos eminentemente privados.
c) Limitativo. Los actos inscribibles se determinan en las normas jurídicas. [1]
d) Formalista. Es una consecuencia del principio de legalidad. El cumplimiento de las exigencias legales (fondo y forma) constituye un requisito de acceso al Registro.
3.4. Sistemas Registrales
Los sistemas registrales generalmente responden al nombre del país de origen. Así tenemos el sistema registral alemán, francés, español, argentino, peruano, etc.
Asimismo, en la definición de cada sistema se consideran los efectos y forma de las inscripciones. La inscripción puede ser constitutiva si se considera como elemento esencial del acto mismo (caso de la hipoteca) o declarativa si el acto no requiere inscripción para surtir sus efectos (la compra venta en nuestro sistema). Asimismo, podemos estar frente a una inscripción potestativa si corresponde a las personas decidir la realización o no de la inscripción o a una inscripción obligatoria cuando se establecen sanciones por la no inscripción. La realización del registro puede igualmente caracterizar a un sistema, si se realiza como transcripción del título en el registro o si constituye un resumen producto de la calificación registral a lo que se denomina inscripción. Los sistemas serán caracterizados según los efectos y tipos de inscripción que adopten.
3.5. Técnicas registrales
Las técnicas registrales más conocidas son dos:
a) El folio real. Toma como base el bien mueble o inmueble. No obstante ello, en nuestro sistema los índices del Registro de Predios se llevan por persona y no por inmueble. Esta técnica se viene estableciendo de modo general para los registros de bienes.
b) Folio personal. Los asientos se llevan por orden cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los índices se ordenan por los nombres de los titulares. Esta técnica se viene estableciendo de modo general para los registros de personas.
3.6. El Derecho Registral unitario
No poca crítica ha merecido el desarrollo del Derecho Registral como unidad. Parten de la multiplicidad del objeto que existe (dada la distinta naturaleza del objeto en cada Registro) siendo este la base de todo registro. “Se trataría de un Derecho Registral anticientífico”.[2]
No obstante, en nuestro caso se ha denominado desde sus inicios Derecho Registral y se han regulado los distintos registros sin mayores complejidades con normas generales aplicables a todos ellos (principios). Se cuenta en el Perú con un Sistema Registral en formación desde 1994 (Ley Nº 26636 del 14.10.1994), puesto que aún no se integran la totalidad de registros jurídicos, que funciona tanto en su aspecto organizativo como en el desarrollo de sus principales funciones de inscripción y publicidad.
Consideramos que es a partir de esta realidad, objeto científico, desde donde corresponde tratar científicamente el desarrollo de esta relativamente nueva rama del derecho. Esta teoría del Derecho Registral Unitario explica y se fortalece por la existencia de un Sistema Registral como el peruano.
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[1] “La excusa de aceptación del cargo de albacea, así como la renuncia y remoción judicial de dicho cargo, si bien no se encuentran previstos como actos de inscripción obligatoria, nada obsta para que puedan ser inscritos en el Registro de Testamentos, en tanto este registro también busca otorgar seguridad a quienes contraten con los que aparezcan inscritos como albaceas”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 622-2001-ORLC/TR del 28 de diciembre de 2001, publicada el 21 de enero de 2002”.
“Resulta procedente inmatricular vehículos usados dados de baja por la Policía Nacional y adjudicados a terceros, pues los supuestos de inmatriculación contenidos en el Art. 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular no son exclusivos ni excluyentes, dado que supuestos análogos pueden y deben merecer acogida registral, de conformidad con el Art. VIII del Título Preliminar de la Ley Nº 27444”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 034-2002-ORLL/TRN del 7 de marzo de 2002, publicada el 9 de abril de 2002”.
“No constituye acto inscribible la extinción del mandato del órgano directivo de una persona jurídica, en virtud a solicitud sustentada en el vencimiento del período por el que fue elegido”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 031-2002-ORLC/TR del 22 de enero de 2002, publicada el 7 de febrero de 2002”.
[2] GARCIA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas. 1ª edición. Madrid 1999. Pág. 72.